Il condominio tradito: malagestione, collusioni, giustizia che tarda!

Riprendo stamani a parlare di un tema che, pur essendo quotidiano per molti, viene spesso taciuto finché non diventa insostenibile. 

Mi riferisco alla gestione dei condomini, un ambito che dovrebbe garantire tranquillità e sicurezza e che invece troppo spesso si trasforma in una trappola silenziosa, dove chi paga regolarmente finisce per accollarsi debiti a tre zeri, cifre che mai avrebbe immaginato di dover sostenere. 

Già... perché quanto accade il più delle volte non sono errori contabili banali, ma veri e propri buchi neri creati con metodo sofisticato: bilanci infedeli, oneri fiscali mai versati, decreti ingiuntivi occultati, spese senza giustificazione alcuna, registri compilati in modo da rendere impossibile qualsiasi verifica. Tutto avviene nell’ombra, fino a quando non è troppo tardi.

Ecco che così la casa, questo rifugio intimo, si svela all’improvviso un campo minato. Chi si è sempre comportato con correttezza si trova a dover pagare per gli altri, non solo i morosi - che pure esistono - ma soprattutto per chi, pur ricevendo regolarmente i contributi di tutti, li ha dirottati altrove. Non è una svista, non è una distrazione: è una strategia! 

Si gonfiano le fatture, si pilotano gli appalti per le manutenzioni, si incassano somme in contanti, si usano i beni comuni per servizi privati, si baratta quella gestione - in particolare quando le proprietà si trovano in località turistiche note, di montagna o di mare - con favori ad amici, funzionari, dirigenti, talvolta persino forze dell’ordine, affinché possano godersi, insieme ai propri cari, periodi gratuiti di villeggiatura, in cambio di silenzi compiacenti.

E quando i conti non tornano, la colpa come sempre ricade sempre sui condomini: “non avete controllato”, “non avete partecipato all’assemblea”, “non avete chiesto copie”, come se aver fiducia fosse un reato.

Ed è qui che inizia la seconda fase, quella ancora più amara. Quando qualcuno prende coraggio, presenta un esposto, denuncia, chiede l’intervento delle autorità, si scontra con un sistema che sembra progettato per logorare la pazienza, la salute, le risorse. Gli anni passano, le udienze vengono rinviate per motivi futili, gli incartamenti giacciono in attesa di essere letti - e nel frattempo, chi ha commesso gli atti non è sospeso, non è allontanato, i suoi beni (e quelli dei familiari) non vengono sequestrati. Tutto continua a operare, magari con un nuovo nome, un parente, un prestanome, un socio di comodo.

Sono veri e propri esperti: sfruttano i vuoti normativi, come l’assenza di limiti chiari sui movimenti tra conti condominiali, e creano un caos tale che persino il successore, per tentare di ricostruire i conti, deve affidarsi a un revisore esterno. Eppure, di fronte a spostamenti di centinaia di migliaia di euro, a conti ridotti a otto euro nonostante i pagamenti regolari di tutti, la reazione istituzionale è spesso un silenzio assordante.

Perché dietro quelle cifre non c’è solo un’amministrazione negligente, ma vere truffe - specie quando si inseriscono voci fittizie per indurre in errore e ottenere un profitto illecito. C’è appropriazione indebita, ogni volta che si utilizza il denaro comune come se fosse proprio. C’è danno all’erario, quando si omettono versamenti obbligatori sperando nella prescrizione o in una futura sanatoria. C’è bancarotta fraudolenta, quando si crea un buco deliberato per trarne vantaggio personale.

E in casi estremi, quando l’organizzazione è ramificata e coinvolge più soggetti, emergono elementi che configurano vere e proprie associazioni a delinquere - specie se a fare da sfondo sono meccanismi di riciclaggio, estorsione, o tentativi di accedere a fondi pubblici con documenti falsi. In questo contesto si innesta una gravissima circostanza di cui nessuno vuole parlare: molti di quegli immobili, in particolare quando si trovano in località isolate e soprattutto nei periodi “fuori stagione”, cioè quando non sono utilizzati dai proprietari e molte volte restano in mano all’amministratore per la gestione insieme ai cosiddetti “beni comuni”, probabilmente questi sono stati utilizzati dalla criminalità organizzata per celare chissà... anche "latitanti".

Eppure, il cittadino che denuncia viene spesso isolato, ridicolizzato, talvolta minacciato. Vi sono assemblee che degenerano in aggressioni fisiche. Vi sono amministratori che, anziché consegnare i registri all’amministratore giudiziario nominato dal Tribunale, li affidano a terzi o li fanno sparire, denunciandone il furto - rendendo così impossibile qualsiasi transizione legale.

E non solo: vi sono uffici delle autorità competenti - per fortuna non tutti; tra essi vi è anche chi opera in maniera puntuale e corretta - che, pur ricevendo esposti dettagliati e documentati, li archiviano come “beghe condominiali”, come se non sapessero che un condominio con un migliaio di unità ha un bilancio superiore a quello di molti comuni. Come se non dovessero sapere che, in assenza di trasparenza, ogni assemblea può diventare un teatro di coercizione, ogni convocazione un atto di potere.

Quindi, non basta dire che servono figure professionali riconosciute; serve a poco ipotizzare un elenco nazionale, se non si parte da un filtro reale: carichi pendenti puliti, casellari giudiziari verificabili, obblighi societari applicati con la stessa severità di qualsiasi altra impresa. Un condominio non è un’entità astratta: è una comunità, è un patrimonio collettivo, è spesso una piccola società con entrate, spese, dipendenti, fornitori, obblighi fiscali. E come tale va trattato, con regole chiare, controlli efficaci, sanzioni certe.

La legge offre strumenti - il diritto d’accesso ai documenti, la revoca giudiziaria, la querela per truffa, la nomina di un revisore - ma sono inutili se non si accompagna a un cambio di mentalità. Se non si smette di considerare legittimo ogni silenzio, ogni delega in bianco o falsificata, ogni voto espresso per compiacere chi ha fatto un favore. Se non si accetta che il diritto di critica, anche aspro, è un dovere, non un’aggressione. Se non si capisce che una convocazione infilata sotto la porta non ha valore, che un amministratore che non consegna i registri commette un reato, che ogni condomino ha il diritto di sapere, di chiedere, di opporsi.

Alla fine, il problema non è la complessità della norma, ma la facilità con cui si accetta che la legge valga solo per chi non ha potere. E finché sarà così, la casa non sarà mai davvero un rifugio. Sarà solo il luogo in cui ci si sente in trappola - e dove chi ha le mani in pasta, come dice un vecchio detto, “non pinia”.