Milano: vendere prima che sia troppo tardi...

In questi mesi ho letto report, incrociato dati, numeri e previsioni, ma soprattutto ho parlato con chi, nel settore, sa sempre in anticipo cosa sta per accadere e come prepararsi.

Da tutto questo ho la fondatezza che quello che sto per anticipare non sia una semplice sensazione; è qualcosa di più solido: fatti che si stanno per incastrare con ciò che già si intravede.

Partiamo dai numeri. Milano, per la prima volta dopo anni di crescita ininterrotta, segna una variazione negativa nei prezzi di vendita.

Siamo solo all'inizio, lo so, ma è già un segnale. I tempi di vendita si allungano, la richiesta crolla, l'offerta cresce. Anche gli affitti calano, su tutte le tipologie: monolocali, bilocali, trilocali. E il centro storico, cuore pulsante della città, inizia ad arretrare. Non è un dettaglio da poco.

C'è un dato che racconta meglio di ogni altro cosa sta succedendo: solo il 35% dei milanesi residenti compra dentro Milano. Il resto, quel 65%, per investire si è spostato fuori dall'area metropolitana. Dopo quasi sette anni, la quota di chi acquista fuori città è raddoppiata. Questo significa una cosa semplice e brutale: Milano non se la può più permettere nemmeno chi ci vive.

E allora mi chiedo: quanto ancora può reggere un mercato che si fonda sull'esclusione progressiva dei suoi stessi abitanti? La risposta, secondo me, è semplice: non può reggere a lungo. Qualcosa si sta incrinando e a breve gli effetti saranno devastanti. I prezzi crolleranno e le vendite resteranno inevase.

Tutto questo avrà effetti anche su tutti gli immobili tenuti chiusi in questi lunghi anni, volutamente non affittati o in attesa di inquilini disposti a pagare cifre esorbitanti. A breve, secondo quanto mi è stato riportato, non sarà più possibile tenerli chiusi. Forse il governo interverrà, avendo visto quanto accaduto al premier spagnolo Sanchez.

Pensate a tutti quei proprietari che hanno scommesso sulla rendita facile, sull'affitto breve, sulla domanda infinita. Oggi quel sistema mostra le prime crepe. La Guardia di Finanza ha ampliato i controlli e le violazioni, dando seguito alle denunce di molti condomini, che in questi mesi stanno aumentando a dismisura. Le nuove regole cambieranno presto le regole del gioco.

Del resto, osservando il canone concordato a Milano, si costata che è schizzato dal 10% al 31% nel 2026. Qualcosa doveva per forza ritorcersi contro. Molti proprietari stanno accettando di rivedere le proprie pretese. Ma chi non lo farà, continuando a tenere le saracinesche abbassate in attesa di tempi migliori, rischia di restare con un pugno di mosche in mano.

Perché quando il panico inizia a diffondersi, non lo fa mai con un boato. Lo fa con un sussurro, poi con un brusio, poi con un coro. E a quel punto chi ha aspettato troppo si troverà davanti all'unica decisione ancora disponibile: abbassare il prezzo o restare con il proprio immobile invenduto.

Molti professionisti del settore ne sono convinti, tanto da iniziare a convincere i loro clienti ad abbassare le pretese, per non rischiare di restare con gran parte delle proprietà invendute e di sprecare tempo senza provvigioni. Molti proprietari non cederanno, non per stupidità, ma per orgoglio. È difficile ammettere di aver sbagliato la previsione. Nessuno vuole essere il primo a cedere, ma a breve il mercato farà vedere che non ha alcuna pietà per l'orgoglio. Il mercato premia chi si adatta, non chi resiste.

C'è poi un'altra questione, più profonda, che riguarda la qualità della vita, non solo i prezzi. Il report parla di cambiamento climatico, di efficienza energetica, di montagna che torna a interessare, di inquilini diventati più selettivi, che non sono più disposti a pagare per standard al di sotto di una certa soglia. È un cambio di paradigma, non una semplice fluttuazione.

Milano ha vissuto per anni sull'idea di essere l'unica piazza possibile, l'unico luogo dove fare carriera, dove essere qualcuno, dove contare. Ma quella narrazione si sta esaurendo. La città non offre più le condizioni materiali, e ancor meno le garanzie di sicurezza, per sostenerla.

E allora eccoci al punto. Io credo che a breve i costi degli appartamenti a Milano inizieranno a crollare. Non domani, non dopodomani, ma a breve. Con l'inizio del 2027 si vedranno i primi effetti. E poi, quando il panico inizierà a diffondersi tra tutti coloro che hanno proprietà in vendita o chiuse, non affittate, molti di quegli appartamenti non solo resteranno invenduti, ma saranno costretti ad essere affittati a prezzi irrisori.

Non è una profezia, è la logica delle cose. Un mercato che si regge sulla domanda infinita crolla nel momento in cui la domanda si ritrae. Un mercato che si regge sull'offerta scarsa crolla nel momento in cui l'offerta si libera. A Milano entrambe le condizioni stanno cambiando.

I report che ho letto lo scrivono con prudenza, con quel linguaggio tecnico che serve a non spaventare nessuno. Ma i numeri, per chi sa leggerli in anticipo, sono chiari. Il rallentamento è iniziato. E i rallentamenti, in materia di prezzi immobiliari, raramente restano tali. Le previsioni nazionali parlano già di aumenti nelle compravendite: Milano è stata la prima a salire e sarà la prima a scendere.

Quando questa previsione si avvererà, quando i prezzi inizieranno a scendere davvero, quando gli appartamenti chiusi diventeranno un peso invece che un tesoro, allora vedremo chi aveva ragione. Io non ho alcuna necessità di comprare a Milano. E se dovessi farlo, aspetterei che il mercato mi dia ragione, come sempre, a differenza di chi prova ancora a voler dettare le regole.

Grazie per aver letto fino a qui. Come sempre, mi piacerebbe sapere cosa ne pensate.