La riunione di condominio non può essere convocata con avviso nella posta!!!

L'amministratore di condominio non può avvisare l’adunanza dell’assemblea semplicemente immettendo l’avviso nella buca delle lettere, poiché si tratta di un comportamento illegittimo che rischia di rendere invalida l’adunanza, allo stesso modo, le delibere adottate in quella sede sono annullabili!!!

Sul punto è difatti recentemente intervenuto il Tribunale di Monza, sezione 2, sentenza 12 giugno 2024, n. 1734.

E quindi, l’assemblea dei condomini non può essere adunata lasciando nelle cassette delle lettere o sotto la porta un avviso di convocazione. 

Immettere l’avviso di adunanza condominiale in questo modo viola la legge, così come disposto la riforma del 2012 e che fissa le modalità di comunicazione esclusivamente a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. 

A tal proposito, occorre precisare che ​questo tipo d'immissione non ha lo stesso valore della consegna a mano e nel caso in cui ciò avvenga, il condomino ha il diritto di impugnare innanzi al tribunale le delibere adottate per ottenerne l’annullamento.

Infatti, già Legge 220/2012 aveva introdotto importanti novità in tema condominiale, tra cui la necessità di dare prova dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e sostituendo il principio della libertà delle forme. Difatti, prima della riforma la prova poteva essere desunta in qualunque modo purchè avesse portato all’attenzione del condomino l’adunanza. 

Tuttavia alla riforma del 2012 è stato rielaborato articolo 66, comma 3, precisando i mezzi che inderogabilmente devono essere utilizzati per comunicare: posta raccomandata; posta certificata; fax; consegna a mano.

L’amministratore deve quindi prediligere esclusivamente quelle modalità in grado di assicurare l’effettiva conoscibilità dell’adunanza assembleare. Queste modalità non possono essere in alcun modo sostituite, nemmeno se con il consenso delle parti.

Per cui le assemblee condominiali convocate immettendo semplicemente nella cassetta postale l’avviso o immesse a mano - ad esempio all'interno della propria abitazione da sotto l'uscio della posrta  - dai portieri o personale vario, sono invalide poichè l’immissione e/o la consegna non hanno alcun valore e non è possibile egualmente presumersi la tempestiva conoscenza del condomino. 

Le eventuali delibere adottate nel corso di quel tipo di assemblea, allo stesso modo, sono annullabili!!!

Il condomino ha quindi la facoltà di impugnare le delibere e ottenerne la dichiarazione di annullabilità, sussistendo un difetto di forma della convocazione assembleare.

Vi anticipo tra l'altro che proprio domani pubblicherò una sentenza emessa in qesti giorni dal Tribunale di Messina, che ha riguardato proprio un caso specifico di cui - sicuramente - potrete servirvi, nel caso in cui doveste trovarvi in una di queste o analoghe situazioni...